Финансы - инвестирование - Ультра-элитной недвижимости: что's горячая, что'S не






Был основным драйвером спроса на элитное жилье после глобальной рецессии тусовке состоятельных международных инвесторов, ищущих безопасное место, чтобы заработать высокие доходы в низких процентных ставок. Как они вытащил обратно из-за международных событий, таких как падение цен на нефть и замедление экономического роста в Китае, а также налогов и увеличения процентных ставок в некоторых районах цены упали в некоторых ключевых городах. Другие важные города по-прежнему ожидается значительный рост в 2016 году – просто не на уровне, так интересно, как их после спада прибыли.
Вот посмотри на семи крупных городах и то, что происходит в их элитном жилом рынков недвижимости. Мы также расскажем некоторые советы экспертов о том, как смарт-это инвестировать на падающем рынке.
1. Шанхай
Роскошные поставка Шанхай жилье росли, как бамбук, в прошлом году, с замечательной увеличить 440% по инвентаризации 2014, согласно исследованию компании Knight Франк, компания, которая предоставляет глобальные жилых и коммерческих консультативных услуг. Город тоже видел средний рост цен продаж на 14% за тот же период. Центр премиум класса испытали выше среднего роста в четвертом квартале, и Хуанпу и Пудун имеют одни из самых высоких цен в городе.
Низкие ипотечные ставки и новые правила, которые делают его проще и дешевле получить ипотеку на недвижимость в другом городе способствовали буму. Рыцарь Франк прогнозирует 5% рост средней цены роскошный дом в Шанхае на 2016 год.
2. Лондон
Полтора года назад, роскошный Лондонский рынок недвижимости был горячий. Но это началось охлаждение в 2015 году, и как в конце января, продажи значительно замедлился. Домов занимает больше времени, чтобы продать, и списки испытывают многократные снижения цен. Цена упадет на 2015 год самый большой в пош районах, как Найтсбридж (-6. 1%) и менее значительное в районе Гайд-Парк (-1. 8%); цены на самом деле выросли в Ислингтоне (6. 4%).
Возможные причины общего замедления включают в себя более жесткие стандарты кредитования, чтобы предотвратить пузырь на рынке жилья, повышение налогов на недвижимость и политической и экономической неопределенности. В целом, в прошлом году значений премьер-недвижимость (дорогих 5% домов) в центре города выросли только на 1% .
Несмотря на то, что звучит, как много плохих новостей, Англии Центральный банк, в отличие от ФРС, не увеличил свою целевую процентную ставку еще. Это означает, что ставки по ипотечным кредитам остаются низкими, и это одна из причин, почему Найт Фрэнк ожидает 2% роста в центре Лондона цены на недвижимость на 2016 год. (Для связанного чтения, см. это подходящее время, чтобы купить дом в Лондоне?)
3. Нью-Йорк
Премьер-цен на жилую недвижимость за прошлый год вырос на 5% и, как ожидается, сделать то же самое в этом году в городе, который никогда не спит, Найт Фрэнк отчеты. Самый большой риск для цен выше, чем ожидалось, повышения ставки по федеральным фондам ФРС, Найт Фрэнк говорит, что повышение ставок позволит сделать жилье менее доступным для заемщиков, так и для иностранных инвесторов, чье финансовое положение ослабляет, так как доллар растет. Другие опасения по поводу Нью-Йоркского рынка можно отнести замедление экономического роста во всем мире и медленного роста заработной платы. Кроме того, поставки новых роскошных домов в Нью-Йорке растет; если предложение слишком большое, цены могут страдать. (Чтобы узнать о более широком рынке жилья, читайте Нью-Йорке недвижимого имущества: безопасное убежище?)
“В Манхэттене мы видим очень сильный рынок”, - говорит Даниэль Блатман, роскошный брокер по недвижимости Дуглас Эллиман недвижимости в Нью-Йорке. “Продукты, которые очень хорошо двигаются, в то время как более-топ роскоши может быть замедление немного. ” Элитные дома, которые удовлетворяют потребности людей и по цене также являются наиболее активными, по данным Блатман. “Продукт, который удается включить встроенный в кофеварка эспрессо взимать больше имеет тенденцию сидеть немного дольше”, - говорит он. (Проверьте роскошные апартаменты на Манхэттене в качестве инвестиций. )
4. Сингапур
В Сингапуре, второй рынок элитной дорогим жильем в Азии (только в Гонконге стоит дороже), стоимость и объем продаж несколько снизился в 2014 и 2015 году после почти 80% повышение цен с 2008 по 2013 год. Правительство повысило налоги на иностранцев, которые покупают недвижимость там, потому что китайские, Малайзийские и Индонезийские инвесторы способствуют перегреву рынка, и повышение вызвало эти инвесторы, чтобы рассмотреть других крупных городах мира. Много новых домов в Сингапуре сейчас сидят вакантным.
Некоторые инвесторы и аналитики положительные чувства о роскоши Сингапурском рынке жилья из-за общей привлекательности страны для ультра-богатых; другие видят потенциал для дальнейшего снижения, так как рост процентных ставок и инвесторы беспокоиться о рынке и экономике в целом. Найт Фрэнк ожидает, что цены идут вниз на 3. 3% в этом году. Цены могут меняться.
5. Сидней
Крупнейший город Австралии-это самое яркое пятно в 2016 люкс Найт Фрэнк прогнозы рынка жилья, с прогнозируемым повышением цен на 10%. Что следует эффектная 2015 года, когда цены выросли примерно на 15%. Сидней переживает высокий спрос со стороны китайцев, которые ищут стабильности в инвестиции за рубежом, и от местных инвесторов.
Самых больших угроз для Сиднея элитное жилье рынка слабых цен на нефть, так как спрос на товар падает, а предложение растет, и большее, чем ожидалось, замедление роста в Китае экономический рост также оказывает влияние на нефть и цен на сырьевые товары и, в конечном счете, влияет на спрос на экспорт, отмечается в сообщении. Кроме того, один кредитор имеет публично назвал Сидней высокий-конец рынке жилья“, значительно завышен. ” (Для связанного чтения, см. как финансировать зарубежную недвижимость. )
6. Гонконг
Рынок жилья Гонконга сталкивается с рядом умеренно серьезные риски, в том числе более быстрый, чем ожидалось рост в U. С. процентные ставки (проблема, потому что Гонконг Валюта привязана к U. С. доллар), глобальных политических кризисов, которые могли бы нарушить торговли и усиления государственного регулирования рынка жилья, по данным Knight Франк.
Фирма прогнозирует 5% - ное снижение рост цен на жилую города на 2016 год после 1. 5-процентный рост в 2015 году, что Гонконг самый слабый город в списке. Усугубляют проблему является увеличение предложения на рынке жилья города. Одна вещь, Гонконг, вероятно, не придется беспокоиться о низких темпов роста заработной платы создает проблемы доступности и угнетает спрос. (Подробнее в советы по покупке элитной недвижимости и топ-6 миллиардеров, живущих в Гонконге. )
7. Лос-Анджелес
Пока не вошли в отчет Найт Фрэнк, Лос-Анджелес остается ключевым городом для элитной недвижимости. Глобальные инвесторы тянутся к его солидный послужной список и поразительный потенциал роста, говорит Джей Белсон, президент и главный исполнительный директор Джей Белсон развитию роскоши в Беверли-Хиллз. Но по сравнению с другими городами, цены, как торговаться, потому что л. Один. что-то этих городах нет: земля.
“Когда вы смотрите на самых дорогих городов в мире, в среднем цена за квадратный метр в Лондоне на $5,300, Токио за $7,600, и Гонконг продажа на $11000, Беверли-Хиллз-это потрясающая сделка на $3,000 с половиной акра земли,” Белсон говорит. Город привлекает международных покупателей, которые посещают их Л. Один. дома только несколько раз в год, говорит он, в то время как он также видит устойчивый спрос из текущей Л. Один. жители. (Для связанного чтения, см. стать агентом по недвижимости для Ультра богатых. )
До сих пор, высококлассные областях, таких как пляж Малибу слишком много запасов, и дома там продают по цене ниже список, по данным Sotheby's Международного агентства недвижимости большой рынок в Лос-Анджелес за IV квартал 2015 года. Один из сильнейших районами Лос-Анджелеса Пасифик Палисейдс, где инвентаризация низкий и дома продают почти по списку. И средняя цена 29 домов, проданных в фешенебельном районе Бель-Эйр в 2015 году почти на 19% выше, чем у 39 домов, проданных за тот же период в 2014 году.
Инвестирование в более медленном рынок роскошного жилья
Вы должны инвестировать в элитную жилую недвижимость с учетом рыночной ситуации? Рассмотрим, что сказал три шикарных агентов по недвижимости США.
“Это зависит от мотивации и планов покупателя для дома”, - говорит Дэнни Batsalkin, соучредитель и генеральный директор ГТД домов по всему миру в Беверли-Хиллз, штат Калифорния. “Если это основное место жительства, а покупатель собирается жить в этом доме, то, да, это всегда имеет смысл инвестировать в элитную недвижимость. Если есть намерение купить и быстро продать, то он не может сделать столько же смысла в вниз рынке, потому что есть риск потерять деньги на проект. ”
Однако, если вы думаете о покупке и продают в пять или 10 лет вниз по дороге, Batsalkin бычий: “я всегда уверен, что недвижимость будет выше. Если оглянуться на последние рынка, который начался в 2007 году, люди, купившие в то время как рынок был "вниз" между 2010 и 2012 имеют большую пользу, в некоторых случаях, те дома, которые удвоились в цене с того времени!”
Майкл Kelczewski, риелтора с Международной Риелторской Брендивайн прекрасные свойства Сотбис в centreville, Дель. говорит , что “за пределами нескольких крупных мегаполисах и рекреационного назначения, рынок товаров класса люкс может быть сложным. ” При инвестировании в сложный класс активов, говорит он, важно ориентироваться на следующие показатели:
Сколько элитную недвижимость торговались в рамках рыночных тему?
Что среднее время на рынке?
Насколько большой была разница между ценой и ценой продажи?
Если вы покупаете как инвестицию, Kelczewski добавляет, вы хотите посмотреть стоимость и высокую оценку. Далее, на любом рынке, даже перегретый, вы можете разработать успешную стратегию инвестирования и получения прибыли, он говорит.
Хулио Ybanez, агент по недвижимости с Киз сотрудничества. /Роскошный портфель International, специализирующейся в роскоши и ультра-элитной недвижимости между Фортом Лодердейл и бока-Ратон. Даже в медленном рынке, говорит он, есть несколько способов, чтобы смотреть на покупке роскошного дома
Оценить, насколько покупка будет способствовать повышению вашей личной или деловой жизни.
Прошу совета у уважаемых местных, высокого класса риэлторы.
Получить полную историю подобных продаж за последние три-пять лет, чтобы получить широкое представление о ценах в различных рыночных условиях, чтобы вы могли сделать правильное предложение (см. 10 советов для получения Справедливой цены на дома).
Городов, которые, как правило, команды самая высокая цена квадратного метра на элитную недвижимость, Ybanez говорит: “мега экономическими центрами”, как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур и Цюрих, где покупатели используют эти дома как основное место жительства. Это правда, хотя ультра высокой чистой стоимостью лиц, часто тратят больше на своих втором и третьем домах в таких местах французской Ривьеры и Каймановых островов, - добавляет он.
Такие города, как Гонконг или Сингапур могут возникнуть вниз рынке из-за повышения налогов на недвижимость, трудности в утверждении новых жителей или замедление в китайской экономике, он говорит, но основы есть, и эти два города являются Азиатские хабы, которые здесь, чтобы остаться.
Если вы беспокоитесь о продаже, знайте, что маркетинговый дома 10 $+ миллион занимает больше времени, и чем выше пойдет цена, тем больше времени требуется, Ybanez говорит. Если Вы не хотите переделать свою собственность, что, наверное, нормально, и трудно сказать, что условия рынка могут выглядеть в трех до семи лет или более, когда вы готовы продать. Иногда ультра-роскошных домов занять годы, чтобы продать, Ybanez ноты.
Нижняя Линия
В то время как аналитики не ожидали 2016 году открывается потрясающий возвращает дольщиков элитного жилья в крупных городах мира, в Сиднее можно увидеть среднюю доходность 10%, а в худшем проекции кучу, Гонконга, требует только 5% снижение, что вряд ли повод для паники. Люкс анклавы, такие как Беверли-Хиллз, штат Калифорния. и Аспен, Колорадо. также идущих вразрез с трендом (см. цены особняке бьют новые максимумы). Как всегда, процентные ставки, налоги на собственность, экономический рост, политика и цены на сырье, чтобы назвать несколько ключевых факторов, будет влиять на цены.
Смотреть не только на текущем объеме продаж и цены, но в другие ультра-состоятельных частных лиц делают и по показателям долгосрочной стоимости – например, в Лондоне и Нью-Йорке значимость в качестве главных финансовых центров – при выборе конкретного города может быть хорошим выбором для получения высоких доходов на элитную недвижимость. (Хочу участвовать в акции? Читать инвестиции в элитную Недвижимость. )




Комментарии


Ваше имя:

Комментарий:

ответьте цифрой: дeвять + пять =



Ультра-элитной недвижимости: что's горячая, что'S не Ультра-элитной недвижимости: что's горячая, что'S не